Spoorzone Doetinchem, samenvatting van het gebiedsprogramma

Het gebiedsprogramma werkt met twaalf bouwstenen die samen het ontwikkelkompas vormen. Deze vormen samen het kompas voor alle toekomstige plannen. Ze gaan over een gezonde leefomgeving (Groene en gezonde leefomgeving), de stedelijke kwaliteit van de wijk (Doetinchemse stedelijkheid) en de manier waarop mensen zich bewegen (Menselijke mobiliteit). Denk aan aandacht voor groen, water en klimaat, maar ook aan ruimte voor wonen en werken, plekken voor ontmoeting, cultuurhistorie en een logische inrichting van straten en routes. Door deze bouwstenen steeds te gebruiken, ontstaat een samenhangend en toekomstbestendig stadsdeel.

Groene en gezonde leefomgeving

De Spoorzone krijgt een sterk groen raamwerk dat het gebied verbindt met de binnenstad, de Oude IJssel en de omliggende wijken. Groene lanen, parkjes en nieuwe wandelroutes maken het gebied aantrekkelijk en gezond. De rivier wordt beter zichtbaar en beleefbaar, onder andere door een nieuw park langs de Oude IJssel.
Het gebied wordt ingericht op extreem weer. Regenwater wordt opgevangen in wadi’s en groene ruimtes, zodat straten koel blijven en wateroverlast wordt voorkomen. Zo werkt de Spoorzone als een ‘spons’ die meebeweegt met het klimaat.

De geschiedenis van het gebied blijft zichtbaar. Waardevolle gebouwen en oude structuren worden zoveel mogelijk behouden en krijgen waar kan een nieuwe functie. Zo ontstaat een wijk waarin oud en nieuw elkaar versterken. 

Ook bouwen we duurzaam en circulair. Materialen worden hergebruikt of biobased toegepast en gebouwen krijgen een lage energievraag. Slimme energiesystemen zorgen voor minder druk op het elektriciteitsnet. Daarmee groeit de Spoorzone uit tot een toekomstbestendige wijk.

Menselijke mobiliteit

In de Spoorzone staat de mens centraal. Straten en routes worden zo ingericht dat lopen en fietsen het meest vanzelfsprekend zijn. Het STOMP-principe helpt daarbij: eerst de voetganger, dan de fietser en het openbaar vervoer, en pas daarna de auto. Brede en overzichtelijke wandel- en fietsroutes maken het gebied veilig en prettig om doorheen te bewegen. Een nieuwe loopbrug over het spoor en wandelroutes langs de Oude IJssel zorgen voor goede verbindingen binnen het gebied en met de binnenstad.

De Spoorzone wordt het belangrijkste mobiliteitsknooppunt van de stad en de regio. Het station vormt de schakel tussen trein, bus, fiets en deelmobiliteit. Comfortabele fietsroutes sluiten aan op het regionale netwerk en grote fietsenstallingen maken overstappen eenvoudig. Langzaam verkeer en logistiek worden zoveel mogelijk van elkaar gescheiden voor veiligheid en doorstroming.

De wijk wordt autoluw. Autoverkeer rijdt vooral via een ringstructuur om de wijk heen. Parkeren gebeurt aan de randen, in buurtparkeerhubs en bij de mobiliteitshub bij het station. Daardoor ontstaat in de woonstraten meer ruimte voor groen en ontmoeting. Bedrijven blijven goed bereikbaar via logische hoofdroutes, waarbij vrachtverkeer en langzaam verkeer worden gescheiden waar dat kan.

Het station groeit uit tot een herkenbare toegangspoort van Doetinchem en de Achterhoek. Aan beide zijden komen groene, uitnodigende stationspleinen waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. De omgeving biedt ruimte voor wonen, werken en voorzieningen en sluit beter aan op de binnenstad. Het station wordt daarmee het hart van een goed verbonden, leefbare en toekomstbestendige Spoorzone.

Doetinchemse stedelijkheid

De Spoorzone krijgt een aantrekkelijke en goed verbonden openbare ruimte. Brede lanen, stadsstraten, paden en beschutte binnentuinen vormen samen een overzichtelijk netwerk waarin mensen prettig kunnen wandelen, verblijven en elkaar ontmoeten. Op verschillende plekken ontstaan pleinen, parken en buurtplekken met elk een eigen sfeer. Kunst en groen krijgen een vaste plek in de wijk en versterken de identiteit van het gebied.

De wijk combineert stedelijkheid met de gemoedelijkheid van Doetinchem. Gebouwen krijgen een duidelijke opbouw met lagere bouwlagen langs de straat en hogere accenten op een paar centrale plekken. Dat zorgt voor een herkenbaar en vriendelijk straatbeeld, met ruimte voor gezamenlijke binnentuinen en groene verblijfsplekken. Parkeren gebeurt zoveel mogelijk in hubs, zodat woonstraten rustig, veilig en groen blijven.

Naoberschap speelt een belangrijke rol. De Spoorzone wordt een gemengde wijk waar verschillende mensen samenleven en elkaar gemakkelijk kunnen ontmoeten, bijvoorbeeld bij een buurtcafé, een gemeenschappelijke ruimte of in de openbare ruimte. Een mix van woningen, woonvormen en doelgroepen draagt bij aan een veilige, levendige en betrokken buurt.

Tot slot wordt de Spoorzone een ondernemende wijk met een goede mix van wonen, werken, leren en voorzieningen. De nabijheid van het station maakt het een aantrekkelijke plek voor bedrijven, onderwijs en makers. Ruimte voor werkplaatsen, kantoren, creatieve functies en gedeelde voorzieningen zorgt voor een levendige stedelijke sfeer. Door functies slim te combineren ontstaat een dynamisch stadsdeel dat aansluit bij het karakter van Doetinchem én bij de ambities van de Achterhoek. 

De Spoorzone bestaat uit verschillende karaktergebieden, die elk een eigen sfeer en functie krijgen. Deze gebieden zijn ontwikkeld op basis van de bouwstenen uit het gebiedsprogramma. Samen vormen ze een samenhangend stadsdeel met ruimte voor wonen, werken, leren en ontmoeten.

Rond het station ontstaat het Stationskwartier, het meest stedelijke deel van de Spoorzone, met een mix van woningen, kantoren, onderwijs, cultuur en voorzieningen. Het wordt een levendige entree van de stad.

In Ambachtelijke stedelijkheid combineren we wonen met creatieve en ambachtelijke werkfuncties. Oude fabriekspanden, groene binnentuinen en kleinschalige bedrijven geven dit gebied een uniek en levendig karakter.

Langs de Oude IJsseloevers komt een stedelijk woon-werkmilieu met veel ruimte voor groen en water. Hier ligt de nadruk op wonen, aangevuld met onderwijs, sport en werkfuncties die bij het rivierenlandschap passen.

Het gebied Werken en leren ontwikkelt zich tot een modern werklandschap voor grotere maakbedrijven, innovatie en praktijkonderwijs. Wonen is hier beperkt en vooral gekoppeld aan werkfuncties, zoals atelierwoningen.

De voorbeeldverkaveling geeft een mogelijke invulling van deze gebieden in 2036. Daarin is ruimte voor ongeveer 1.600 tot 2.200 woningen, nieuwe werkplekken, maatschappelijke functies, groen en nieuwe routes. Dit toekomstbeeld laat zien hoe de Spoorzone kan uitgroeien tot een groen en stedelijk stadsdeel dat een belangrijke bijdrage levert aan de groei van Doetinchem.

Het hoofdstuk over de ontwikkelruimte laat zien hoe het toekomstbeeld voor de SpoorzoneSpoorzone wordt vertaald naar duidelijke regels en een haalbaar programma. Dat doen we met twee kaarten. De raamwerkkaart is een soort plattegrond van het gebied, waarop de hoofdstructuur staat: straten, groen, water en de plekken waar gebouwd kan worden. De spelregelkaart is de bijbehorende kaart met bouwregels per locatie, zoals waar precies gebouwd mag worden, hoe hoog en met welke randvoorwaarden. Zo weten gemeente en ontwikkelaars precies waar ze aan toe zijn.

De richtlijnen gaan over drie hoofdonderwerpen: een gezonde en groene leefomgeving, een wijk die goed werkt voor voetgangers, fietsers en OV-gebruikers, en een stedelijke opzet die past bij de schaal van Doetinchem. Ze geven richting aan hoe we ruimte maken voor water en groen, hoe we bouwen op een circulaire en klimaatbestendige manier, hoe woningen en voorzieningen worden verdeeld en hoe werkplekken worden ingepast.

Binnen deze kaders is per deel van de SpoorzoneSpoorzone een voorbeeldprogramma uitgewerkt. Het Stationskwartier wordt de meest stedelijke plek rond het station, met veel ruimte voor appartementen, werkruimtes en voorzieningen. Langs de Oude IJsseloevers ligt de nadruk op wonen bij het nieuwe park aan de rivier, met ruimte voor een school en een werkfunctie. In Ambachtelijke stedelijkheid kunnen bestaande werkplekken stap voor stap veranderen in gemengde woon-werkomgevingen. Het gebied Werken en leren blijft vooral een modern werklandschap voor maakbedrijven en onderwijs, met beperkte ruimte voor werkgerelateerd wonen.

Samen vormen deze kaarten en richtlijnen een realistische basis voor de gefaseerde ontwikkeling van de Spoorzone.

De SpoorzoneSpoorzone wordt stap voor stap gebouwd. Het gebied is groot en bestaat uit verschillende delen met verschillende eigenaren. Daarom is een ontwikkelstrategie nodig. Die helpt om de juiste keuzes te maken, het tempo te bepalen en te zorgen dat plannen haalbaar blijven. De strategie wordt elk jaar bijgewerkt, zodat we kunnen inspelen op nieuwe kansen of knelpunten.

Rollen in de ontwikkeling

De gemeente heeft in sommige delen een actieve rol, vooral waar zij zelf eigenaar is van de grond. In andere delen begeleidt de gemeente vooral plannen van ontwikkelaars of eigenaren. Rond het station is de rol van de gemeente extra belangrijk, omdat dit gebied de basis vormt voor de verdere groei van de SpoorzoneSpoorzone.

Werken per deelgebied

De verschillende delen van de SpoorzoneSpoorzone vragen om een eigen aanpak. In het Stationskwartier werkt de gemeente vooral actief. Langs de Oude IJsseloevers wordt deels samen met ontwikkelaars gewerkt. In Ambachtelijke Stedelijkheid en Werken & Leren ligt de uitvoering vooral bij bedrijven en eigenaren, waarbij de gemeente de kwaliteit bewaakt en plannen toetst.

Openbare ruimte en parkeren

De gemeente zorgt voor de hoofdstructuur van het gebied, zoals de belangrijkste wegen, parken en routes. Ontwikkelaars richten de openbare ruimte binnen hun projecten in en bouwen de parkeervoorzieningen. Samen zorgen deze onderdelen voor een veilige, groene en toegankelijke wijk.

Fasering en financiën

Niet alles kan tegelijk. Daarom werken we in fases en bekijken we jaarlijks wat er haalbaar is. Het station en de mobiliteitshub zijn daarbij belangrijke onderdelen die op tijd klaar moeten zijn. De ontwikkeling wordt gefinancierd met grondopbrengsten, bijdragen van ontwikkelaars, subsidies en eigen middelen van de gemeente. Beslissingen hierover worden stap voor stap genomen.

Risico’s en planologische ruimte

Ontwikkelingen kunnen beïnvloed worden door de markt, geluid, milieuregels of de samenwerking met partners rond het station. Daarom houden we grip door goed onderzoek, duidelijke regels en jaarlijkse bijsturing. Op veel plekken worden milieucategorieën verlaagd, zodat wonen en werken beter samengaan. Tegelijk ontstaan er nieuwe mogelijkheden om compacter en toekomstgericht te bouwen.

Gebiedscommunicatie

De SpoorzoneSpoorzone ontwikkelen doen we niet alleen. We betrekken inwoners, ondernemers en organisaties actief bij de plannen, zodat de wijk past bij Doetinchem en bij de mensen die er nu en straks zijn. Via gebiedscafés en gesprekken met doelgroepen halen we ideeën op en bespreken we kansen en zorgen. Deze input helpt ons betere keuzes te maken. Dit blijven we de komende jaren doen. We informeren de omgeving op tijd en helder over wat er gebeurt en waarom. Met omgevingsmanagement brengen we belangen en vragen vroeg in beeld en werken we samen aan oplossingen.