Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

De gemeente stelt de waarde van onroerende zaken vast volgens de regels van de Wet WOZ (Wet Waardering Onroerende Zaken). Onroerende zaken zijn bijvoorbeeld woningen, winkels, bedrijven en grond. De gemeente is verplicht de onroerende zaken te taxeren en de waarde te beschikken, de zogenoemde WOZ-beschikking. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de onroerendezaakbelasting (OZB), het eigen woningforfait ten behoeve van de inkomstenbelasting en de watersysteemheffing.

De gemeente gaat uit van de waarde op 1 januari van het voorafgaande jaar. Dit noemen we de waardepeildatum. U ziet de WOZ-waarde op uw aanslagbiljet of de digitale belastingbalie. Gebouwen die in aanbouw zijn krijgen ook een WOZ-waarde. De gemeente gaat daarbij uit van de grondwaarde en de bouwkosten die gemaakt zijn. De totale bouwkosten worden vermenigvuldigd met een voortgangspercentage van de bouw.

Wilt u weten hoe de WOZ-waarde tot stand komt? Bekijk dan het Onafhankelijk toezicht op de WOZ-uitvoering.

Uw taxatieverslag opvragen

Regel dit bij de digitale belastingbalie. Inloggen met DigiD is voor personen. eHerkenning is voor bedrijven.

Taxatieverslag opvragen

Kunt u het opvragen niet zelf digitaal regelen? Bel dan (0314) 377 377 of stuur een e-mail naar woz-online@doetinchem.nl.

Het taxatieverslag

Het taxatieverslag laat zien hoe de waarde van een object wordt onderbouwd. Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen kan de gemeente vragen om het taxatieverslag. Op het taxatieverslag staan de kadastrale gegevens en kenmerken die van groot belang zijn voor de waardebepaling. Ook staan op het taxatieverslag bijvoorbeeld het bouwjaar en gebruiksoppervlakte (GO) in m². Daarnaast wordt eventueel aangegeven of er bijzonderheden zijn die van belang zijn voor de waardebepaling. Ook geeft het taxatieverslag aan hoe de waardeontwikkeling op de woningmarkt is. Op het taxatieverslag van woningen staan verkoopprijzen en WOZ-waarden van drie vergelijkbare woningen. Op het taxatieverslag van niet-woningen en incourante objecten wordt de opbouw van de taxatie weergegeven.

Bezwaar tegen de WOZ-waarde

Er zijn veel no cure, no pay bedrijven die u willen helpen met bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Het nadeel van zo’n bedrijf is dat de gemeente de gemaakte kosten moet betalen. Dat kost veel gemeenschapsgeld.

Bezwaar maken via de gemeente is gratis.

U kunt dit vaak prima zelf, zonder juridische bijstand. Heeft u hierbij toch hulp nodig, dan kunt u ons bellen op telefoonnummer (0314) 377 377. Wij kunnen u uitgebreid uitleg geven en adviseren over de te volgen stappen. Het is natuurlijk ook altijd mogelijk om een WOZ-taxateur te spreken. Dit kan soms onnodige bezwaarschriften schelen

Wilt u direct een bezwaarschrift indienen?

Regel dit bij de digitale belastingbalie.

Bezwaarschrift indienen

U kunt ook schriftelijk uw bezwaar indienen bij de heffingsambtenaar, Postbus 9020, 7000 HA Doetinchem. Als belanghebbende moet u binnen 6 weken na dagtekening bezwaar maken. In het bezwaarschrift moet u duidelijk aangeven waartegen en waarom u bezwaar maakt. Ook moeten naam, adres, aanslagbiljetnummer en handtekening van de belanghebbende op het bezwaarschrift staan.

Bezwaarschrift volstaat, taxatierapport niet nodig

Een taxateur van de gemeente zal contact met u opnemen om de waardebepaling over te doen. Als er fouten op het taxatieverslag staan, zal de taxateur dit in de administratie aanpassen. Een goed gemotiveerd bezwaarschrift is genoeg voor een onderzoek. Maakt u daarom in deze fase vooral nog geen kosten voor een taxatierapport.

Bent u het niet eens met de uitspraak die u krijgt op uw bezwaarschrift, dan kunt u beroep aantekenen bij de Rechtbank Gelderland, Team bestuursrecht, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Hiervoor moet u griffierechten betalen. Per 1 januari 2025 is het griffierecht voor natuurlijke personen € 54,- en voor rechtspersonen € 397,-. In de beroepsfase geldt het taxatierapport als bewijs en kan het wel van belang voor u zijn.

Algemene informatie over WOZ

In onderstaande video leggen wij uit hoe wij de WOZ-waarde bepalen.

Ieder jaar ontvangt u een aanslag gemeentelijke belastingen met daarop een nieuwe WOZ-waarde. U kunt tegen deze WOZ-waarde (de WOZ-beschikking) bezwaar maken binnen 6 weken na dagtekening van de aanslag gemeentelijke belastingen. De WOZ-beschikking staat op de aanslag gemeentelijke belastingen en wordt als BESE (beschikking eigenaar), BESG (beschikking gebruiker of BESH (beschikking huurder) vermeld.

De taxatie

Woningen

De WOZ-waarde van woningen wordt gewaardeerd door middel van de vergelijkingsmethode. Voor de waardebepaling heeft de gemeente de beschikking over veel informatie van een pand. Bijvoorbeeld vraagprijzen, verkoopprijzen, luchtfoto’s of bouwvergunningen. Er wordt dan gekeken naar verkoopcijfers van soortgelijke woningen. Voor zover mogelijk, zijn het verkoopcijfers rond de waardepeildatum 1 januari 2024. De grootte van de woning, de ligging, het bouwjaar en de aanwezigheid van bijgebouwen zijn onder andere belangrijk voor de waardebepaling. Ook verbouwingen of veranderingen zijn belangrijk voor de waardebepaling.

U kunt de WOZ-waarde van uw woning vergelijken met die van andere woningen. Dit kan via wozwaardeloket.nl.

Over de openbaarheid van de WOZ-waarden kunt u meer informatie vinden op waarderingskamer.nl.

Bedrijven

Bedrijfspanden worden over het algemeen getaxeerd op basis van actuele huur- en verkoopprijzen die gekapitaliseerd worden met een factor. Lasten zoals onderhoudskosten, vaste lasten, beheerskosten, leegstandsrisico, basisrendement en een risico-opslag worden hierin meegenomen. Dit noemen we de huurwaardekapitalisatiemethode.

De WOZ-waarden van bedrijfspanden en andere niet-woningen zijn niet openbaar. Deze zijn daarom niet op te vragen.

Incourante objecten

Incourante objecten zijn objecten die niet of nauwelijks verkocht worden. U kunt hierbij denken aan zwembaden, scholen, sportterreinen en ziekenhuizen. Bij de waardebepaling van incourante objecten wordt gebruikgemaakt van de gecorrigeerde vervangingswaarde methode. Dit houdt in dat de bouw- en grondkosten van de peildatum worden aangehouden, gecorrigeerd aan de hand van de technische afschrijving en de functionaliteit van het gebouw.

Waardeontwikkeling in relatie tot de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB)

De waardeontwikkeling van uw woning heeft maar een beperkte invloed op de hoogte van uw aanslag onroerendezaakbelasting (OZB). Dat heeft te maken met de manier waarop de gemeente de hoogte van de OZB-tarieven bepaalt. Eerst bepaalt de gemeente in de begroting de totale inkomsten die nodig zijn voor het uitvoeren van haar taken. Als de totale waarde van onroerende zaken in de gemeente bekend is, dan wordt daarmee het tarief berekend. De laatste jaren zijn de WOZ-waarden gestegen. Dit leidt tot een daling van de belastingtarieven voor onroerende zaken.

Taxatieverslag

Op een taxatieverslag staan kenmerken van uw object en marktgegevens. U kunt hierbij denken aan kadastrale gegevens, het bouwjaar, de grootte en eventueel bijzondere kenmerken. Bij bedrijven en incourante objecten wordt op het taxatieverslag de opbouw van de taxatie weergegeven.

Gebruik van de WOZ-waarde

Via de landelijke voorziening WOZ wordt de WOZ-waarde doorgegeven aan de Belastingdienst (eigen woningforfait) en het Waterschap Rijn en IJssel (watersysteemheffing). Deze instanties gebruiken de WOZ-waarden als grondslag voor hun belastingheffing. Het Waterschap Rijn en IJssel heeft het heffen en innen van haar belastingen uitbesteed aan het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus Tricijn (GBLT).

Voor meer informatie kunt u terecht bij:

De Belastingdienst via telefoonnummer (0800) 0543, of op belastingdienst.nl
Het Waterschap Rijn en IJssel, wrij.nl
GBLT via telefoonnummer (088) 064 55 55, of gblt.nl

Heeft u nog vragen?

Heeft u vragen? Bel dan telefoonnummer: (0314) 377 377.
E-mailen of schrijven kan ook: woz-online@doetinchem.nl of
Gemeente Doetinchem
t.a.v. team WOZ/belastingen
Postbus 9020
7000 HA Doetinchem

Veelgestelde vragen

1. Kunt u mij helpen aan de WOZ-waarde van een pand?

De WOZ-beschikking wordt alleen toegestuurd naar de persoon die op 1 januari van een belastingjaar eigenaar en/of gebruiker van een onroerende zaak is en op verzoek van de eigenaar en/of gebruiker.
Daarnaast kan de eigenaar en/of gebruiker op verzoek een taxatieverslag opvragen met informatie over de vaststelling van de waarde. Vraag het taxatieverslag zelf op.

De WOZ is ingesteld om op dezelfde manier bij alle gemeenten de waarden van onroerende zaken te bepalen. Er zijn regels vastgelegd voor het taxeren van woningen, niet woningen (bedrijven) en incourante objecten (scholen, gymzalen etc.). De waarde geldt voor één jaar en heeft als waardepeildatum 1 januari van het voorafgaande jaar.

2. Heeft een verbouwing in het afgelopen jaar invloed op de WOZ-waarde?

Ja, de werkelijke toestand van een onroerende zaak op 1 januari van het belastingjaar waarvoor de WOZ-waarde is bepaald is van belang. Eventuele verbouwingen/verbeteringen tot die datum zijn in de WOZ-waarde meegenomen.

3. Hoe wordt de WOZ-waarde van een pand in aanbouw bepaald?

Bij de waardering van een pand in aanbouw wordt de waarde van de grond bepaald. Vervolgens worden de bouwkosten of stichtingskosten van het gebouw bepaald. Wanneer het pand bijvoorbeeld 30% gereed is, wordt 30% van deze stichtingskosten aangehouden vermeerderd met de waarde van de grond. De op deze manier verkregen uitkomst is de waarde per 1 januari van een belastingjaar van een pand in aanbouw.

4. Wat moet ik doen als ik een deel van mijn pand ga verhuren?

U moet de wijzigingen van het gebruik van het pand bij de groep WOZ van de gemeente melden. De taxateur van de gemeente zal beoordelen of het object voldoet aan de eisen die de Wet WOZ hieraan stelt. Als het object voldoet aan de eisen, dan zal het object worden gesplitst. Er zal een huisnummerbesluit genomen worden voor het nieuwe WOZ-object.

5. Mijn woning lijkt niet op de woningen op het taxatieverslag, hoe kan dit?

De WOZ-waarde van woningen wordt gewaardeerd door middel van de vergelijkingsmethode. Er wordt dan gekeken naar verkoopcijfers van soortgelijke woningen die zijn verkocht rond 1 januari 2023. De woningen op het taxatieverslag zijn vaak de best vergelijkbare woningen. Deze verkopen geven aan hoe de waardeontwikkeling op de woningmarkt is. De grootte van de woning, de ligging, het bouwjaar en bijvoorbeeld bijgebouwen zijn onder andere belangrijk voor de waardebepaling.