Gemeente Doetinchem heeft een digitaal transformatieloket. Dit loket is het eerste aanspreekpunt voor initiatiefnemers die hun winkelpand willen transformeren naar woning. Het gaat daarbij om kleinschalige transformatieplannen. Het is belangrijk dat transformatie leidt tot kwalitatief goede plannen waar vanuit de woningmarkt vraag naar is. Het loket is er voor initiatiefnemers met panden in Doetinchem, Gaanderen en Wehl. 

Wij streven in elke kern naar een compact levendig centrum. In het hart van het centrum streven wij naar een divers aanbod van winkels en is het niet altijd passend om woningen op de begane grond toe te staan. Buiten het hart van de centra ligt dit anders. 

Welke gebieden zijn geschikt

Voor de kern Doetinchem is er een kaart, zie het uitklapveld Overzichtskaart met uitleg, met daarop de gebieden waar wij geen transformatie van winkels naar wonen willen. Deze gebieden zijn rood gemarkeerd. De gebieden waar de gemeente een belangenafweging moet maken zijn oranje. De gebieden waar transformatie in alle gevallen mogelijk is hebben geen kleur. Voor de kernen Wehl en Gaanderen zijn in beginsel geen gebieden uitgezonderd van de mogelijkheid tot transformatie. 

Doel van de transformatie

De transformatie van vastgoed heeft als doel: 

  • het zorgen voor duurzame toekomstmogelijkheden voor de panden
  • het oplossen van leegstand en verkleining van te grote winkels
  • de realisatie van toekomstbestendige, kwalitatief goede woningen, die bijdragen aan de levendigheid en sociale veiligheid van de stad
  • het verbeteren van de beeldkwaliteit

Vanuit het transformatieloket bespreken we mogelijkheden en richtlijnen met de initiatiefnemer. Een vastgoeddeskundige bekijkt de situatie ter plaatse en bespreekt samen met de initiatiefnemer de mogelijkheden. Dit moet ervoor zorgen dat een initiatiefnemer een goed en doordacht plan indient bij het vooroverleg zodat het goede kans van slagen heeft.

Het transformatieloket is per mail bereikbaar via transformatieloket@doetinchem.nl
 

Voorwaarden en richtlijnen

De transformatie van een winkelpand naar één of meerdere woningen moet in ieder geval voldoen aan het algemeen geldende beleid. Het gaat dan om het bouwbesluit 2012, de nota Welstand Doetinchem en het geldende bestemmingsplan, in dit geval het ‘Stedelijk gebied - 2021’.

Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied - 2021’

In het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied - 2021’ is aangegeven op welke gronden de gemeenteraad het mogelijk wil maken om een winkelpand te transformeren naar een woning. Dit is aangegeven in o.a. artikel 8.6.2: Nieuwe woning. Hierbij is het college bevoegd om deze gebruiksafwijking te verlenen.

Voorwaarden en richtlijnen

Hieronder zijn de voorwaarden uit het artikel opgenomen en is toegelicht hoe wij deze verwerkt willen zien in de transformatie. 

1. De transformatie moet passen in het actuele gemeentelijk woningbouwprogramma. De initiatiefnemer wordt verzocht een formulier in te vullen waarmee wordt getoetst of voldaan wordt aan het woningbouwbeleid.  

2. Voor de begane grond geldt dat er moet zijn aangetoond dat het economisch niet meer haalbaar is om de winkelfunctie voort te zetten. Gevraagd wordt om een korte motivatie van de ondernemer waarom het economisch niet meer haalbaar is. Bijvoorbeeld als een ondernemer vindt dat het geen zin meer heeft om te wachten op een commerciële huurder.

3. De woning moet voorzien in een aanvaardbaar woon- en leefklimaat: 

  • De gecreëerde woning moet qua gebruikskwaliteit passend zijn voor de doelgroep. Met het initiatief is een goed woon- en leefklimaat geborgd voor de toe te voegen woning en de aangrenzende percelen. Starters, kleine huishoudens, ouderen of gezinnen hebben een andere ruimte nodig. De indiener moet toelichten waarom de woning geschikt is voor de gewenste doelgroep. Zo moeten bijvoorbeeld de woningen die gerealiseerd worden goed toegankelijk zijn. 
  • Wij vinden het belangrijk dat er toekomstbestendige, duurzame woningen worden toegevoegd. waarbij het streven is dat wordt voldaan aan de BENG-norm.
  • Woningen zijn geluidsgevoelige objecten. De initiatiefnemer laat zien welke stappen worden gezet om geluidshinder te voorkomen of te beperken. De initiatiefnemer streeft zoveel mogelijk naar de nieuwbouweisen uit het Bouwbesluit.
  • Woningen moeten voldoende oppervlakte hebben zodat de bewoners kwalitatief goed kunnen wonen. Als vertrekpunt nemen wij hierbij de uitgangspunten, qua oppervlakte, uit het handboek woonkeur 2015:
    •  

      Minimale oppervlakte (m2)

      Minimale breedte (m)Primaire ruimte?
      verblijfsruimten:   
      1 woonruimte203,40ja
      1 kookruimte62,10ja
      1 hoofdslaapruimte133,00ja
      voorzieningen:   
      1 badruimte--1,90ja
      1 toiletruimte--0,90nee
      1 ruimte wassen/drogen----nee
      1 bergruimte (binnen)2--nee

4. De gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken worden niet onevenredig aangetast.

5. De ruimtelijke uitwerking van de afwijking is aanvaardbaar en er moet voldaan worden aan de bouwregels die zijn opgenomen in artikel 8.2.2.

  • Alle woningen hebben de entree aan de hoofdstraat. De nieuwe woningen zijn vanaf de openbare ruimte als zodanig zichtbaar en herkenbaar waarmee de sociaal maatschappelijke risico’s (zoals sociale onveiligheid en ondermijning) worden beperkt. De hoofdvertrekken (dus niet de slaapkamer of de badkamer) liggen aan de openbare ruimte. Dit betekent dat het niet is toegestaan om nieuwe woningen aan de achterzijde van een winkel, of op het perceel achter de winkel toe te voegen.
  • De diepte van de woningen is onderwerp van gesprek. Op gronden met de bestemming wonen, mogen woningen gerealiseerd worden met een diepte van maximaal 15 meter (vrijstaand of 2 onder een kap) of maximaal 12 meter (aaneengesloten woningen). De aard van het winkelpand kan vragen om een afwijking hiervan. Wij willen echter voorkomen dat er smalle lange woningen ontstaan met te weinig lichtinval. Het streven is dan ook om woningen niet langer te laten zijn dan 15 meter.
  • Het initiatief levert bij voorkeur een bijdrage aan het vergroenen van de bebouwde omgeving. Hittestress en voldoende klimaatadaptatie zijn belangrijke aandachtspunten. De ruimtelijke kwaliteit wordt hierbij versterkt, door bijvoorbeeld het slopen van overbodige bebouwing. Maximaal 20m2 mag als garage of berging gehandhaafd blijven op het achtererf mits tenminste 30% van de bebouwing op het achtererf is gesloopt t.b.v. de inrichting van tuinen.

6. Er moet voldaan worden aan de actuele parkeernormen

Overzichtskaart met uitleg

Doetinchem:

Overzichtskaart centrum Doetinchem

Toelichting bij het kaartje:

Er is sprake van een aantal afwegingen voor wat betreft wonen op de begane grond: 

  • Het rode deel is het gebied waar we absoluut geen woningen willen op de begane grond. Dit is gekozen vanuit stedenbouwkundige en economische optiek voor de uitstraling van de stad. Het doel is het kernwinkelgebied aaneengesloten te houden met daarbij de mogelijkheid om een rondje te kunnen lopen (Boliestraat) en de hoofdaanloopstraten binnen het ei ook primair beschikbaar te houden voor winkels. Dit versterkt de belevingswaarde. 
  • De oranje gebieden zijn de maatwerkgebieden, bijvoorbeeld de aanloopstraat Terborgseweg. Deze vragen een afweging op maat, omdat winkels hier soms vanuit een economische optiek toch wenselijk blijven. Bijvoorbeeld om een plint te beschermen waar je niet één woning aan toe moet voegen of omdat we door voortschrijdend inzicht zien dat het gebieden zijn die we toch economisch willen versterken. Ook zou het gelet op andere ontwikkelingen misschien alsnog tot kernwinkelgebied gerekend moeten worden.